CHCI SE PORADIT
Zajímá vás, jak si vybudovat zdravé rodinné finance? Využijte odborných
služeb našich poradců či finančního analytika, jsme tu pro Vás.
Chyba: Vyplňte své jméno.
Chyba: Vyplňte telefon v platném formátu.
Chyba: Vyplňte email v platném formátu.
Chyba: Toto pole nesmí být vyplněné (ochrana proti robotům).
Ozveme se vám nejbližší pracovní den po odeslání formuláře.

Zpracování osobních údajů
CHCI DOSTÁVAT NOVINKY NA EMAIL
Vítáme Vás mezi odběrateli aktuálních a užitečných rad ze světa financí a věříme,
že námi poskytované informace pomohou zajistit si dlouhodobé finanční zdraví vám i vaší rodině.
Chyba: Vyplňte email v platném formátu.
Chyba: Vyplňte své jméno.
Chyba: Toto pole nesmí být vyplněné (ochrana proti robotům).


Zpracování osobních údajů

Při vyřizování hypotéky se snažte, aby nebyla výhodná jen pro banku

5 minut čtení
Snad každý zná někoho, kdo splácí hypotéku. Hypoteční úvěr je poměrně snadným řešením k cestě za novým bydlením, nicméně je důležité dát si při uzavírání smlouvy pozor na několik důležitých skutečností.

Každý zájemce o hypotéku chce získat peníze na splnění svých snů o bydlení, dlouhé týdny hypotéku vyřizuje, a když po všech stresech a neustálém dokládání dokumentů konečně z banky zavolají, že jsou úvěrové smlouvy vytištěny, s radostí je běží podepsat a neřeší mnohdy veškeré konkrétní detaily smlouvy. Nicméně je nezbytné si uvědomit, že do podmínek úvěrové smlouvy banky mohou ustanovit téměř cokoliv a zavázat si tak klienta nejen ke splácení úvěru, ale i k mnoha dalším věcem. Doporučením tedy je důkladně číst vše, co smlouva obsahuje.
Hypoteční úvěr je vždy účelovou investicí do nemovitosti, která je zajištěná zástavním právem k nemovitosti. To je jasné. Nicméně banky, stavební spořitelny i nebankovní peněžní ústavy, které poskytují hypoteční úvěry, jsou ale také jen obchodní společnosti. Cílem každé obchodní společnosti je zajistit si co největší zisk. Hypotéka je k tomuto účelu ideálním produktem, je v podstatě současně dlouhodobým závazkem klienta ke konkrétní bance.

Bonusy mají banky dobře promyšleny!
Standardní je, že v termínu fixace úrokové sazby může klient hypoteční úvěr částečně nebo celkově doplatit bez sankcí, tedy jej i refinancovat. Banky si ale velice brzy uvědomily problém refinancování hypotečních úvěrů, odchází jim mnoho klientů, a ony tedy přichází o svůj dlouhodobý zisk. Položily si otázku: jak si klienta zavázat na ještě delší dobu, než je jedno fixační období a to tak, aby byl klient spokojený? Velmi jednoduše. Dají mu slevu. Bonus. Něco navíc, přidanou hodnotu. V úvěrové smlouvě tedy lze najít klauzuli o tom, že pokud bude klient bance věrný třeba i celých 20 let, dostane za to bonus v řádech desítek tisíc korun. Buďto v podobě garance slevy na úrokové sazbě po dobu celých dvaceti let, nebo formou postupného vyplácení ,,peněz za věrnost“. Pozor ale: pokud po nějakém čase již nechce být klient bance věrný, bude to podmíněno vrácením bonusu, který již byl vyplacen. Druhý efekt pro banku je takový, že v termínu fixace banka logicky nemusí nabídnout tu nejvýhodnější úrokovou sazbu, jelikož ví, že nejspíš neodejdete. V tu chvíli si totiž budete rozmýšlet, zda původní bance desítky tisíc korun vrátíte, nebo se vám více vyplatí o pár desetin levnější úroková sazba u jiné banky.

Neplaťte bance zbytečné úroky
Uvědomme si, že pro banku je hypoteční úvěr velice výnosnou záležitostí. Ne už tolik pro klienta. Klient se uváže na několik let úvěr splácet měsíčními splátkami, pokud má najednou nějaké peníze navíc, nemůže jimi úvěr splatit mimo výroční den fixace úrokové sazby. Pozor, může si ale vybrat i banku, která nabízí možnost mimořádných vkladů například každých 6 nebo 12 měsíců! Neplaťte bance zbytečně úroky, pokud máte volné prostředky, hypotéku částečně umořte a snižte si tak základ, ze kterého se úroky vypočítávají.

Pečlivě zvažte výhodnost doplňkových produktů
Dá se říct, že banky jsou obchody jako každé jiné. Jejich zisk je tvořen výnosy z poplatků za produkty, které si v bance klient zřídí. Hypoteční úvěr je pro banku zajímavý z hlediska dlouhodobého závazku být bance klientem. Banka tedy výměnou za malou slevu na úrokové sazbě nabízí doplňkové produkty, jako je běžný účet, životní pojištění, pojištění nemovitosti nebo i kreditní karta. Je důležité se ale ptát na výhodnost těchto produktů, uvědomit si, že tyto produkty musí mít u banky klient uzavřené po dobu trvání hypotečního úvěru. Je nezbytné si tedy na začátku říct, jestli skutečně každý chce být takto v bance uvázán a platit poplatky, když na trhu jsou a nadále se vyvíjejí další výhodnější produkty...

Aktivní využívání běžného účtu: poplatky, poplatky, poplatky...
Bod „aktivní využívání běžného účtu“ může být v ustanovení úvěrové smlouvy. Klient je tak nucen běžný účet aktivně využívat, má stanovenu minimální částku obratů na účtu, dokonce i minimální počet transakcí na účtu! Tedy opět jen poplatky, poplatky a poplatky. Nehledě na to, že pokud tento závazek například po dvou letech jen na jediný měsíc poruší, hrozí sankce, nejčastěji navýšení úrokové sazby na úvěru. Běžný účet u banky, kde je veden hypoteční úvěr, není nutností, každý se může sám rozhodnout, kde bude mít účet vedený a za jakých podmínek. Pokud si ovšem klient slevu za vedení a využívání běžného účtu u banky nastaví do smlouvy o hypotečním úvěru, tento závazek musí dodržet i několik let. Ve smlouvě navíc nikdy nejsou specifikované poplatky za služby. Tyto jsou uvedeny v sazebníku banky, který se několikrát do roka mění. Kdo zaručí, že když nyní dostane klient běžný účet k hypotéce zdarma, že to tak bude i za několik let?

Ptejte se i na výpočet úrokové sazby
Doporučujeme ptát se, jak banka sestavuje výpočet úrokové sazby! Kalendářní rok má 365/366 dní, proč tedy některá banka vychází ze zaokrouhlení směrem dolů, tedy 360 dní? Z matematiky víme, že pokud je úrok stanoven obecně ku 360 dnům, celkově bance zaplatíme na úrocích více. Proč nás banky neustále klamou reklamou na krásnou úrokovou sazbu? Při stejně krásné úrokové sazbě u jedné banky ale zaplatíme více, než u druhé. Jen díky výpočtu úrokové sazby, do kterého běžný klient nevidí.

RPSN – zajímejte se o celkové náklady na úvěr
Úrok není nejdůležitější, ptejte se na celkové náklady na úvěr. A to především s doplňkovými produkty a poplatky za vyřízení úvěru. Zapomeňte už také na dogma, že životní pojištění je podmínkou k poskytnutí úvěru, dávno tomu tak není. To z klientů banka chce jen dostat více peněz! Naše doporučení: nechat si zpracovat analýzu trhu a životní pojištění uzavřít podle svých představ, ne podle představ banky. Stejně jako s ostatními produkty, jako je běžný účet nebo kreditní karta, které v bance při vyřízení hypotéky nabízejí.

Pravda o interních odhadech bank
Některé banky stále využívají metodu interních odhadů, ať už jen podle fotek nemovitosti, nebo pošlou svého odhadce, aby se na nemovitost podíval. Klient se tak nemůže divit, že je odhad často stanoven na velice nižší hodnotu, než je například reálná kupní cena nemovitosti. Interní tabulky cen nemovitostí jsou v bankách velmi přísně nastaveny a odhadci uplatňují povětšinou tu nižší hranici hodnoty. Odhadci jsou placeni od banky, ne od zájemce o hypotéku, banka je klientem odhadce, tedy musí vyhovět klientovi. Za odhad navíc se platí až 5500 Kč a ani jej poté žadatel z banky nedostane v papírové podobě (jelikož je interní) aby si ho mohl nechat přehodnotit svým odhadcem nebo použít při refinancování jako podklad do jiné banky.

Dlouhodobá garance úrokové sazby
Zájemce o hypotéku se může obávat, že za 15 let budou úrokové sazby opět na úrovni roku 2000, tedy přes 7 %? Může si myslet, že s tím nejde nic udělat a on můžete jen čekat, co přijde. Příklad: první fixaci sazby má za tři roky, nyní má krásnou sazbu, ale jak to bude za 15 let? Splátka se mu může díky trojnásobné úrokové sazbě navýšit o několik tisíc korun... Nikdo není jasnovidec, aby předpověděl hospodářskou situaci na trhu za 15 let. Některé peněžní ústavy ale umí garantovat maximální úrokovou sazbu a to až do konce splácení úvěru. A nikdo nemusí mít strach, sazba není ani trojnásobně vysoká, ba dokonce ani dvojnásobně oproti původní sazbě! Průměrná garance se pohybuje mezi 4 - 4,5 % p.a.

Banky akceptují pojistku od kterékoli pojišťovny
Podívejme se na pojištění nemovitosti. Banka ho vyžaduje u nemovitosti, kterou má v zástavě. Nedoporučujeme ale se bankou donutit k uzavření pojistky u jejich smluvní pojišťovny, může jít opět z hlediska banky o drahý doplňkový produkt, pracovník banky navíc není zkušený pojišťovací poradce a pojistnou smlouvu často vytváří, jen aby pokryla potřebu hypotečního úvěru, nemusí tak kvalifikovaně krýt všechna rizika, která by byla potřeba. Banky akceptují pojistku od kterékoli pojišťovny na trhu. Pozor na nemovitosti ve 4. povodňové zóně (www.cap.cz), tyto jsou nepojistitelné, tedy nemovitost banka nemůže mít v zástavě. Může se stát, že na toto banka dopředu neupozorní, nechá klienta podepsat úvěrovou smlouvu, a pokud nemovitost nelze pojistit, hypoteční úvěr nemůže klient vyčerpat a hrozí mu od banky velká sankce.


„Čtěte velmi pečlivě, co v úvěrové smlouvě podepisujete a k čemu se bance zavazujete!“

Michal Rückel, MBA
19. prosince 2014 napsal Michal Rückel, MBA
do kategorie Financovaní bydlení

Chcete plnění od pojišťovny? Vyvarujte se zbytečných chyb!

10 minut čtení